Проблема, знакомая многим: хочется приобрести нечто, но «единица товара» слишком дорога. Для мира недвижимости эта ситуация характерна сугубо и трегубо – с тамошними-то ценами! К примеру, в Германии, говорят знающие люди, приличную квартиру для инвестирования можно купить начиная от 25 тысяч евро. А что делать тем, у кого в наличии имеется, скажем, половина? Один из вариантов решения лежит на поверхности: покупать с компаньонами.
Обозреватель «Журнала о недвижимости MetrInfo.Ru» решил изучить данную ситуацию повнимательнее.
Таймшерное послевкусие
Люди, следящие за нашим рынком лет 15-20, наверняка вспомнят, что нечто подобное у нас было. Называлось таймшером (от английского timeshare, «разделение времени»). Согласно «Википедии», это «право одного из владельцев многовладельческой собственности на использование самой собственности в отведенные ему участки времени».
Система появилась в 1974 году, но в наши палестины по понятым причинам пришла значительно позже – в середине 90-х. Таймшерный бум отгремел, оставив о себе в целом неприятное впечатление. Выяснилось, подобная схема порождает массу конфликтов: от «кому в какое время отдыхать?» до «кто перед отъездом не убрался, оставив в холодильнике мумию протухшей курицы?». А потом еще обнаружилось, что таймшер – это и не собственность вовсе и продать подобное «право на использование в отведенные участки времени» невозможно.
Мы – о другом. Исключительно о коммерческом использовании приобретенного объекта: он сдается в аренду и принесенные им деньги делятся строго в соответствии с внесенными компаньонами долями.
Друзья! Прекрасен наш союз…
Опрошенные нами эксперты сошлись во мнении, что массовой подобную схему назвать нельзя. Но она вполне жизнеспособна и даже иногда встречается на практике. «Прошлым летом у нас был клиент, у которого не хватало денег на приобретение доходного дома, и он пригласил к соинвестированию свою приятельницу, с которой некоторое время назад сотрудничал по бизнесу, - говорит Юлия Кайнова, руководитель отдела зарубежной недвижимости агентства CENTURY 21 Beverlywood Realty. – В результате был куплен дом в Эберсвальде (50 км от Берлина) за 150 тыс. евро. В нем имелось пять сданных в аренду квартир и два коммерческих помещения – их новые владельцы впоследствии переоборудовали в жилые и также сдали в аренду. При оформлении сделки доли в имуществе были распределены в пропорции 50:50».
Другой пример, приведенной Юлией Кайновой: мать и дочь купили трехкомнатную квартиру в районе Шпандау (Берлин) за 85 тыс. евро. Доля матери составила 70%, дочери – 30%. Сегодня все выплаты по содержанию объекта и доход от аренды распределяются между ними в соответствии с этими долями. При этом на свою долю мать составила завещание в пользу дочери.
Марина Алексеева, генеральный директор компании JustReal, говорит, что в ее практике было несколько случаев, когда потенциальные инвесторы интересовались подобным вариантом, но до сделки дело не дошло. «По Испании было несколько запросов от инвесторов о покупке какого-либо коммерческого объекта в доле с испанским инвестором, - рассказывает эксперт. – Клиенты объясняли это тем, что не хотят напрямую заниматься отелем сами: они вложили бы деньги, а управление взял бы на себя компаньон. На практике же возникло слишком много вопросов, а именно: как делить прибыль, разграничение ответственности, доверие к партнеру и т.д. Поэтому на моей практике не было таких завершенных сделок».
…Несмотря на малочисленность приведенных примеров, некоторые выводы из них сделать можно. Главный из них такой: партнеры должны быть знакомы и доверять друг другу. Обратим внимание: в первом успешном случаи партнеры прежде сотрудничали по бизнесу, во втором примере это вообще были мать и дочь. А вот там, где сходились совершенно посторонние люди, «возникло слишком много вопросов».
Выбор: все указывает на Германию
Следующие вопросы: где покупать недвижимость и какую именно? Теоретически перед нами лежит весь мир, но практически выбор оказывается очень ограниченным. Нужно, чтобы государство дружественно (или хотя бы нейтрально) относилось к иностранным покупателям; чтобы в стране существовал цивилизованный рынок аренды – желательно с большим количеством управляющих компаний, готовых взять на себя труд по управлению вашим объектом. Так что ответ, собственно, получается один: Германия!
«Бесспорно, предпочтение следует отдать объектам, которыми управляет надежная компания, завоевавшая себе место на рынке недвижимости в Германии, - говорит Марина Алексеева (JustReal). – Бывают такие объекты, когда управляющая компания не только ведет и эксплуатирует объект, но и платит все расходы по этому объекту – это довольно редко встречается, но тем и ценятся такие объекты».
«Мы советуем брать объекты жилой недвижимости, которые уже сданы в аренду, - уточняет Алёна Штольце, исполнительный директор компании West Realtor. – Обязательное условие: управление специализированной управляющей компанией. Она сама сдает недвижимость в аренду – профессионально».
От себя автор может добавить, что наличие подобного внешнего управляющего не только повышает доходность, но и позволяет снять напряжение между компаньонами. К примеру, сдающие часто оказываются перед выбором: пустить ли в свою недвижимость чем-то подозрительных людей – которые, однако, готовы компенсировать неудобство повышенной платой. Несколько утрированно: человек в чалме и с гранатометом за плечами, но предлагает платить втрое больше рынка… В такой ситуации один из сособственников может выступать категорически против, другой же захочет рискнуть. А если стороны договорились, что все текущие вопросы они отдали в ведение профессиональных управляющих, то эти проблемы просто снимаются.
Юридически: барьеров нет
Вполне утешительными оказались ответы и на следующий наш вопрос: позволяет ли законодательство подобные приобретения? Ведь если посторонним людям совместно владеть нельзя, придется фиктивно оформлять на кого-то одного – а это, конечно, чревато… Но с этим аспектом все оказалось прекрасно. «Согласно законодательству Германии, недвижимость здесь может быть приобретена несколькими покупателями, не находящимися в родственных связях друг с другом, - говорит Алёна Штольце (West Realtor). – Такое владение недвижимости регулируется Германским гражданским уложением (BGB). Согласно его §747, недвижимость оформляется в долях на каждого владельца, который вправе распоряжаться сам своей долей».
«В Германии очень четко проработано законодательство относительно межличностных договоров, судебную силу имеет даже устный договор, - добавляет Юлия Кайнова (CENTURY 21 Beverlywood Realty). – Но когда речь идет о приобретении совместного объекта недвижимости, нотариус обязательно вносит поправку о долях в договор купли-продажи и в свидетельство о праве собственности. В соответствии с зафиксированной нотариусом пропорцией будут делиться все связанные с объектом доходы и расходы. Более того, даже налог на землю будет высылаться налоговой службой отдельно каждому владельцу в соответствии с его долей. Предписания по ремонту будут также приходить отдельно каждому.
Если партнер уклоняется от обязательных выплат по содержанию объекта, то через некоторое время (до года) по решению суда его доля выставляется на аукцион, при этом право первой покупки будет принадлежать владельцу второй доли объекта».
Поиски: не будем лежачим камнем
Конечно, хорошо, когда у вас есть готовый компаньон, который, что называется, бьет копытом - давай, покупаем! А если такового не имеется? Как его искать? Рекомендации тут можно дать самые, что называется, «общечеловеческие». Вспомнив, что ключевыми в нашем деле являются вопросы взаимопонимания и доверия (даже на прекрасно отрегулированном германском рынке), лучше поискать в своем собственном кругу. «Это могут быть знакомые или деловые партнеры по уже существующим делам», - считает Алёна Штольце (West Realtor).
А если таких нет? Тогда придется отправиться в интернет. Правда, изучив вопрос, автор этих строк обнаружил полнейшее отсутствие тематических сайтов. Хотя могли бы быть – наподобие тех порталов, где ищут друг друга граждане, желающие совместно снять квартиру (flatmates). «Пока таких сайтов нет, но, думаю, это дело недалекого будущего, - отмечает Юлия Кайнова (CENTURY 21 Beverlywood Realty). – А пока чаще всего в подобной ситуации люди ищут себе партнера самостоятельно: среди знакомых, друзей, родственников, коллег. Реже – сами риелторы могут выступить в роли соинвестора по некоторым объектам».
Резюме www.metrinfo.ru
Покупка «на паях» зарубежной недвижимости с тем, чтобы получать доход – пока еще редкость для наших инвесторов. Одна из причин – дефицит партнеров, которым можно довериться. Так что пока ее можно рассматривать в качестве семейно-дружеского бизнеса. Особенно когда собственных денег немного, но хочется попробовать себя в роли рантье.
